Desde la Asociación de Condóminos De Costa Rica, queremos recordarles a todos los propietarios la importancia de asistir a las Asambleas de Condóminos. Las Asambleas de Condóminos pueden ser ordinarias o extraordinarias, según sea la asamblea anual que debe celebrarse obligatoriamente o bien excepcionalmente cuando el tema lo amerite. Es importante desenredar varios mitos que las Administraciones han ido perpetuando y que en realidad son actuaciones ilegales. La primera: quorum para tomar decisiones. Cuando se convoca a una Asamblea, de cualquier tipo, para que ésta pase de ser una “reunión de vecinos” a una “asamblea formalmente instalada” se requiere que participe una cantidad determinada en lo que se llama “primera convocatoria” y luego, si no se alcanza (que es lo usual) entonces se celebra en “segunda convocatoria” con los condóminos presentes. Hasta aquí, todo bien. Sin embargo, para tomar decisiones, aplica otro umbral del quórum, otros porcentajes, que no son la mayoría de los presentes, sino al menos la mayoría del valor del condominio, es decir el 51% de todos los condóminos.
Puesto en un ejemplo simple: si en primer convocatoria se presentan 15 condóminos y representan el 30% del valor del condominio, no pueden constituirse en Asamblea, ordinaria ni extraordinaria, en primera convocatoria, sí podrían en segunda convocatoria. Pero, al no representar al menos el 51% del valor del Condominio, la Asamblea debe darse por concluida, no puede tomar acuerdos validos, eficaces y mucho menos legales.
El segundo mito, es que los “acuerdos son firmes”. Sí y no. Sí adquieren firmeza, pero eso no quiere decir que no pueden impugnarse en sede judicial o arbitral. La sede la determina el Reglamento del Condominio. Si existe cláusula arbitral, se tendrá que acudir al Centro indicado en ella, y sino, entonces al Juzgado Civil que corresponda. En ambos casos, el reclamo debe presentarse dentro de los 3 meses siguientes a la Asamblea que toma los acuerdos a impugnar.
Dicho lo anterior, la relevancia de las Asambleas no es poca, por el contrario. Lejos de ser un acto meramente formal; son el espacio donde se define el rumbo del Condominio, se toman decisiones clave y se resuelven asuntos que afectan a la comunidad condominal. Aunque algunos condóminos creen que su presencia no marca diferencia, considerando el porcentaje de valor que corresponde a su finca filial en relación al total o a las fincas filiales que pertenecen a los desarrolladores que aún no han vendido, lo cierto es que asistir es una de las maneras más efectivas de proteger su inversión y asegurar que su voz influya en las decisiones que afectan a toda la comunidad. Particularmente si las Administraciones pretenden impulsar agendas y acuerdos sin contar con el quórum mínimo de Ley que hemos explicado. Basta una simple advertencia de nulidad e ilegalidad de todo lo que pudiera acordarse sin el respectivo quorum para que el sentido común y la lógica priven sobre otros intereses. Al final de cuentas, ¿de que sirve un acuerdo que un Juez declarará ilegal?
1. Su Voz Influye en las Decisiones de la Comunidad
En la Asamblea se discuten y aprueban los presupuestos, los planes de mantenimiento, los informes administrativos, los reglamentos y los proyectos relevantes. Lo más importante es que aquí se aprueba el presupuesto anual, el cual determina directamente la cuota de mantenimiento mensual y, por ende, impacta su bolsillo.
No debe asumirse que toda administración busca la máxima eficiencia; algunas repiten los mismos patrones de gasto año tras año, incrementando el presupuesto sin una justificación clara. Muchos rubros permanecen incluidos por costumbre, aunque ya no sean necesarios. Además de estas ineficiencias, en ocasiones pueden surgir prácticas cuestionables o incluso posibles colusiones con proveedores.
Por ello es fundamental revisar los gastos partida por partida y verificar si los precios de los servicios son razonables, en lugar de aceptar automáticamente las cifras presentadas por la administración. Si usted no está presente, serán otros quienes tomen estas decisiones por usted.
Lo ideal sería que la administración, lo diga o no el Reglamento, circulara a todos los condóminos todos los materiales con al menos 15 días de anticipación, para que puedan analizarlos y estudiarlos, y no pretender que “ahí”, escuchen, no pregunten, o si preguntan, no se les atienda o se les conteste cualquier cosa para que el punto quede “discutido” y sea votado.
2. Supervisión y Rendición de Cuentas
En Asamblea, ocurre un evento inadvertido para muchos, pero fundamental para la vivencia en condominio. Se le recuerda a la administración, que no está por encima de los condóminos, sino que estos, son sus jefes, sus superiores, y los que mandan. Sin embargo, por razones todavía inentendibles, las administraciones actúan como si la cosa fuera al contrario y toman un poder que no tienen, pero que los condóminos, reales propietarios, ceden.
Participar le permite analizar los estados financieros, cuestionar gastos y evaluar si la administración cumple adecuadamente con sus funciones. A pesar de que el condómino tiene el derecho de solicitar en cualquier momento, información financiera de interés condominal, como los avisos de cobro, los pagos de facturas a proveedores, y demás; en Asamblea, y usualmente en la anual, la ordinaria, este derecho de supervisión y la obligación de la administración de rendir cuentas, es mayor. Es la ocasión para examinar, exigir explicaciones y solicitar aclaraciones sobre cualquier aspecto que parezca irregular o mal manejado.
3. Protección de Su Propiedad y Sus Derechos
Las decisiones adoptadas en la Asamblea influyen directamente en la calidad de los servicios, el mantenimiento de áreas comunes, la estabilidad financiera del Condominio y, en última instancia, en el valor de su propiedad. Su asistencia ayuda a prevenir decisiones que puedan afectar negativamente su patrimonio o sus derechos.
4. Actuar Cuando Sea Necesario
Si identifica irregularidades o considera que una decisión es ilegal o perjudicial para usted, asistir a la Asamblea le brinda la información y evidencia necesaria para impugnarla. Los propietarios tienen derecho a interponer acciones legales contra decisiones específicas aprobadas en la Asamblea, según lo establece la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (LRPC) N.° 7933, la cual indica que cada propietario puede acudir a la vía judicial si considera lesionados sus derechos. Su participación le permite conocer de primera mano lo que se aprueba y cómo puede afectarle. Como se indicó antes, si existe una cláusula arbitral, esta excluye el proceso judicial, pero no hace inimpugnable lo acordado simplemente cambia la vía judicial por la arbitral.
5. Evitar Decisiones Inconvenientes
La baja asistencia puede permitir que un grupo reducido apruebe medidas sin contar con el quórum que la Ley ha establecido para dotarlas de representatividad. Al asistir, usted puede verificar y advertir si no se cuenta con las mayorías necesarias para tomar acuerdos, y contribuir a que las decisiones sean equilibradas, legales y coherentes con las necesidades de toda la comunidad.
Asistir a la Asamblea de Condóminos es su oportunidad de mantenerse informado, exigir transparencia, supervisar la gestión y proteger tanto su propiedad como sus derechos. Su presencia es valiosa y su participación contribuye a que el condominio sea administrado de manera responsable y clara. ¡Hágase sentir y asuma la posición de poder que como dueño tiene, sin importar su valor porcentual!
