En la Asociación de Condóminos de Costa Rica hemos recibido recientemente numerosas inquietudes de nuestros miembros sobre cómo actuar frente a situaciones arbitrarias por parte de la administración. Por eso, decidimos publicar esta guía, ya que es un tema de gran interés y preocupación para nuestra comunidad.
1. Identifique quién es realmente el administrador.
Puede parecer obvio, pero en muchos casos no lo es. Hay situaciones en las que el Representante Legal registrado es una persona o una Junta, pero en la práctica han contratado a una empresa externa para la administración diaria del condominio. Aunque la empresa realiza las tareas cotidianas, la responsabilidad legal sigue recayendo en el Representante Legal. Para saber con certeza quién es el administrador, es fundamental revisar el Registro Nacional y el reglamento del condominio. Solo así sabrá a quién debe dirigir sus quejas o solicitudes, especialmente en casos legales o de conflictos serios.
2. ¡Actúe! No se quede callado.
Hemos recibido numerosos reportes de condóminos que han sido objeto de prácticas abusivas por parte de administradores, tales como: la negativa a proporcionar información de interés común, la imposición de cobros no fundamentados, la aplicación de multas sin sustento legal, así como presuntas desviaciones de fondos o pagos indebidos a terceros. Esta situación suele generar entre los condóminos un clima de temor, desinformación y la falsa percepción de carecer de derechos frente a la administración. Esta percepción, sin embargo, no se ajusta a la realidad ni a los derechos que la ley reconoce a los condóminos.
La administración muchas veces se presenta como la autoridad máxima, pero en realidad usted es el que manda, ellos están contratados por usted y por los demás condóminos. Haga valer su posición ¡Empodérese!. Cuanto más callamos, más poder sienten tener. Es importante que sepa que no está solo: la Asociación de Condóminos de Costa Rica le brinda respaldo, y muchos otros propietarios enfrentan situaciones similares.
Si enfrenta una situación de arbitrariedad o abuso por parte de la administración, preséntela formalmente, exija respuestas, documente cada solicitud y no se deje intimidar. Usted como condómino, tiene derechos, pero en muchas ocasiones es necesario ejercerlos activamente y defenderlos con firmeza. Exija a la administración el cumplimiento de sus obligaciones: no puede ignorar sus planteamientos ni actuar con impunidad. El cambio comienza con su participación: si usted, como condómino, no actúa, todo seguirá igual.
3. Busque el cambio.
Si los abusos por parte de la administración persisten y sus quejas siguen siendo ignoradas, es momento de organizarse. Aunque algunos administradores intenten hacerle creer que usted no tiene poder, o que usted “es solo uno o una minoría”, la realidad es otra: usted paga por sus servicios y tiene todo el derecho a exigir un trato justo y eficiente. Cada condómino vale, y otros se le unirán, ya verá.
Dialogue con sus vecinos. Con frecuencia, el desinterés o la falta de tiempo de los condóminos es aprovechado por las administraciones para actuar con impunidad. Sin embargo, al unirse pueden convocar una Asamblea y tomar decisiones concretas, como no renovar contratos o sustituir a la administración.
Desde la Asociación de Condóminos de Costa Rica también alzamos la voz frente a propuestas descardas que desean amplíar los poderes de los administradores sin límites ni controles, como un órgano independiente, soberano y por encima de los condóminos, como el caso del texto actual del Proyecto de Ley 24.640, promovido por la diputada Daniela Rojas, del Partido Unidad Social Cristiana. Dicha iniciativa permitiría mayor flexibilidad a los administradores en el uso de fondos comunes sin necesidad de aprobación de la Asamblea, facilita la imposición de multas y la ejecución de procesos legales contra los condóminos, y en la práctica debilita la función de la Asamblea, haciendo redundante su rol decisorio y reduciendo la incidencia real de los propietarios en la gestión del condominio. Por eso trabajamos activamente para introducir reformas que refuercen sus derechos y exijan responsabilidad a las administraciones.
4. Cuestione los reglamentos abusivos.
En algunos casos, los desarrolladores cuando crean el condominio, imponen reglamentos con cláusulas abusivas: administraciones impuestas por 15, 30 o incluso 100 años, o condiciones temporales que impiden la remoción de los Administradores antes de cierto plazo inicial. Esto es inaceptable. Un administrador sin rendición de cuentas y con poder absoluto termina actuando sin transparencia ni respeto por los propietarios.
La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933, actualmente vigente, establece que el reglamento del condominio puede ser modificado con el voto favorable de al menos dos terceras partes de los condóminos. Si bien alcanzar ese consenso puede representar un reto, no es en absoluto imposible. Con organización, diálogo y claridad en los argumentos, especialmente cuando las cláusulas son claramente abusivas o desactualizadas, es muy probable que otros vecinos se sumen a la iniciativa. Lo más difícil suele ser dar el primer paso. Y, en todo caso, basta que 1 solo condómino, presente un proceso judicial o arbitral, según regule el Reglamento del Condominio, para que un juez de la república o un árbitro, revisen la cláusula y si es procedente, declaren su ilegalidad y por tanto su nulidad. Desde la Asociación de Condóminos de Costa Rica creemos firmemente que, trabajando juntos, es posible construir comunidades más justas, transparentes y participativas, donde los derechos de los propietarios sean respetados y la administración actúe realmente por y para los condóminos.
